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Une convention bilatérale ne peut être modifiée unilatéralement. C’est le principe général : ‘’ce que la volonté commune a fait, seule la volonté commune peut le défaire’’. Et le contrat de bail, sous l’appellation générique de loyer n’échappe pas à cette règle qui régit les rapports privés entre particuliers. Est-ce à dire qu’il ne peut y avoir de modifications ultérieures du prix convenu du loyer.

Une règle, juridique fut-elle supporte toujours une exception. Des aménagements peuvent toujours exister dans ce cas même dans le cadre de rapports privés. Mais, ce n’est pas du tout chose aisée. La force obligatoire du contrat est passée par là. Il faut donc des montages juridiques réfléchis en adéquation avec les règles contractuelles d’ordre public. On ne peut augmenter plus que l’indice de référence de loyer (IRL).

Toutefois, il n’existe point d’irréversibilité quant aux augmentations de loyer !

1 - Les clauses contractuelles : un montage juridique au service du loyer

En matière contractuelle, il a toujours été admis que les parties au contrat puissent se faire des concessions mutuelles. Ceci passe souvent par le biais de clauses. Et cette clause est incorporée dès la conclusion du contrat. Ce peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur.

Si la convention le permet, le bailleur peut augmenter le loyer donc une fois par an soit à l’échéance de révision prévue dans le contrat de bail, soit à la date d’anniversaire en cas d’absence de date précise. En cas d’ambigüité, le jour de conclusion peut être réputé être la date d’anniversaire du bail.

Cette augmentation ne peut dépasser l’IRL, indice basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Cette évolution varie même en fonction d’éléments extérieurs. Le bailleur calcule alors son augmentation en fonction de cet indice de référence. Mais, à notre avis un bailleur aura intérêt à garder un locataire qui paie à temps et à jour, au lieu d’augmenter le loyer en fonction de cet indice fluctuant. Il gagnerait plus en constance car dans cette hypothèse ses revenues ne dépendraient pas d’un indice mais est d’une réalité constance.

2 - L’augmentation lors du renouvellement du bail

A défaut de faire inclure une clause de départ, le renouvellement tacite du bail est une belle occasion de réévaluation du bail pour le bailleur. On sait que le bail classique peut se renouveler tacitement sur 3 ans.

Il doit, en outre, en faire la demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire peut ne pas accepter toutefois. Dans ce cas, une procédure de conciliation peut être enclenchée. Dans l’hypothèse d’une acceptation, l’augmentation n’est pas brusque. Elle s’échelonne dans un délai allant de 3, à 6 ans.

Le bailleur peut augmenter cependant le loyer en cas de changement du contrat de bail. Dans ce cas, il lui est loisible de fixer le montant à sa guise.