Les charges locatives à prévoir

25 avril, 2017

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Chaque mois, le locataire paie une provision pour charge en même temps que le loyer mensuel. Ce sont les charges locatives que le décret du 26 août 1987 nous énumère qui fait écho en même temps des charges récupérables. Comme une loi d’ordre général, le bailleur doit le respecter même en présence de clauses limitatives. Une liste limitative est mise à la disposition du locataire qui peut disposer de pièces justificatives lui permettant de justifier l’existence de telles charges ou dépenses récupérables dans certains cas. Il est à noter que certaines dépenses effectuées par le propriétaire ne sont pas récupérable sur les charges et provision.

Par contre, il y a d’autres dépenses qui sont récupérables et un référentiel de calcul est utilisé dans l’hypothèse d’une évaluation.

1 - La provision

Les charges de location se paient sous la forme d’une provision mensuelle qu’on ajoute au loyer mensuel que paie le locataire en temps normal.

Le montant de la provision est déterminé lors de la conclusion de la convention, objet du bail, elle est fixée en fonction des charges réelles de l'exercice écoulé.

Les charges sont mises à jour tous les ans  selon les dépenses ajoutées de la valeur réelle du bien immobilier.

Il doit également s'acquitter de l'entretien courant et des petites réparations des parties communes intérieures et extérieures du bien.

Les charges locatives couvrent aussi d’autres taxes comme les taxes de balayage ou d’enlèvement d’ordures mais aussi les dépenses de produits consommables.

2 - Les charges récupérables

Le propriétaire peut récupérer une partie des charges qu'il doit payer auprès de son locataire dans le cadre de la convention qui les lie. C’est ce que l’on appelle les "charges récupérables". Il faut préciser que ces charges sont régularisées tous les ans en fonction des sommes réellement dues. C’est donc que ce sont des charges qui ne font pas l’objet d’une tarification à charge dans la réglementation de la convention de départ. C’est un acquis de fait pour le propriétaire dans ses rapports avec le locataire. Cela participe même du bon fonctionnement de la relation contractuelle.

Hormis les dépenses prévues dans la loi, il y a les dépenses liées à la sécurité du bien. S’y ajoute les impôts correspondant à des services dont le bénéficiaire est le locataire. Il y a aussi les dépenses diverses touchant à la bonne occupation de l’espace. Cela participe aussi à la bonne quiétude de l’occupation.

Le propriétaire procède chaque fois à une régularisation qui se fait d’ailleurs une fois chaque année.

Le bailleur peut effectuer une régularisation rétroactive dans la limite de 5 ans. Sinon, le locataire est en droit de le réclamer.

Les augmentations de loyer : comment ça fonctionne ?

01 février, 2017

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Une convention bilatérale ne peut être modifiée unilatéralement. C’est le principe général : ‘’ce que la volonté commune a fait, seule la volonté commune peut le défaire’’. Et le contrat de bail, sous l’appellation générique de loyer n’échappe pas à cette règle qui régit les rapports privés entre particuliers. Est-ce à dire qu’il ne peut y avoir de modifications ultérieures du prix convenu du loyer.

Une règle, juridique fut-elle supporte toujours une exception. Des aménagements peuvent toujours exister dans ce cas même dans le cadre de rapports privés. Mais, ce n’est pas du tout chose aisée. La force obligatoire du contrat est passée par là. Il faut donc des montages juridiques réfléchis en adéquation avec les règles contractuelles d’ordre public. On ne peut augmenter plus que l’indice de référence de loyer (IRL).

Toutefois, il n’existe point d’irréversibilité quant aux augmentations de loyer !

1 - Les clauses contractuelles : un montage juridique au service du loyer

En matière contractuelle, il a toujours été admis que les parties au contrat puissent se faire des concessions mutuelles. Ceci passe souvent par le biais de clauses. Et cette clause est incorporée dès la conclusion du contrat. Ce peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur.

Si la convention le permet, le bailleur peut augmenter le loyer donc une fois par an soit à l’échéance de révision prévue dans le contrat de bail, soit à la date d’anniversaire en cas d’absence de date précise. En cas d’ambigüité, le jour de conclusion peut être réputé être la date d’anniversaire du bail.

Cette augmentation ne peut dépasser l’IRL, indice basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Cette évolution varie même en fonction d’éléments extérieurs. Le bailleur calcule alors son augmentation en fonction de cet indice de référence. Mais, à notre avis un bailleur aura intérêt à garder un locataire qui paie à temps et à jour, au lieu d’augmenter le loyer en fonction de cet indice fluctuant. Il gagnerait plus en constance car dans cette hypothèse ses revenues ne dépendraient pas d’un indice mais est d’une réalité constance.

2 - L’augmentation lors du renouvellement du bail

A défaut de faire inclure une clause de départ, le renouvellement tacite du bail est une belle occasion de réévaluation du bail pour le bailleur. On sait que le bail classique peut se renouveler tacitement sur 3 ans.

Il doit, en outre, en faire la demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire peut ne pas accepter toutefois. Dans ce cas, une procédure de conciliation peut être enclenchée. Dans l’hypothèse d’une acceptation, l’augmentation n’est pas brusque. Elle s’échelonne dans un délai allant de 3, à 6 ans.

Le bailleur peut augmenter cependant le loyer en cas de changement du contrat de bail. Dans ce cas, il lui est loisible de fixer le montant à sa guise.

Comment bien choisir sa colocation ?

25 janvier, 2017

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Dans les grandes villes comme Nancy, il devient très difficile de vivre seul, que ce soit pour cause de fonds insuffisants ou tout simplement que vous aimiez vivre en communauté. Donc, l’option la plus judicieuse qui s’offre à vous c’est d’opter pour la colocation.

1 - Qu’est-ce que la colocation ?

Il s’agit tout simplement de louer un bien et le partager avec d’autres personnes. C’est le moyen d’habitation privilégié chez les étudiants et les jeunes actifs. Il leur permet d’économiser de l’argent sur le prix du loyer et même sur les charges habituelles telles que l’électricité, le gaz, le chauffage et autres.

Lors de la signature du contrat de colocation, vous devez vous assurer de votre espace privatif. En d’autres termes, il faut bien définir ce qui est à vous et ce que vous devez partager avec les autres.

2 - Comment chercher une colocation ?

Vous êtes dans l’une des deux situations suivantes, soit vous disposez déjà d’un appartement, soit vous êtes à la recherche d’un appartement en colocation.

3 - Si vous avez un appartement

Dans ce cas-là, on peut facilement vous appeler le maître du jeu, le roi de l’appartement et le décideur de la personne qui va bientôt partager votre espace. Que ce soit vous ou le propriétaire-bailleur, la première étape consiste à publier une annonce sur tout dispositif que vous jugerez efficace. Par exemple, vous pouvez opter pour une page Facebook traitant votre ville ou encore un site internet spécialisé. Il faudra y mettre le maximum d’informations concernant le logement.

Il faudra au préalable décider de certains critères que vous aimerez voir dans votre colocataire, comme le fait de fumer ou encore de faire la fête. Ainsi, lorsque vous aurez des réponses, vous pouvez poser les bonnes questions qui vous permettront de vous décider rapidement sur le colocataire parfait.

4 - Si vous n’avez pas d’appartement

Dans ce deuxième cas, le jeu devient un peu plus difficile. D’ailleurs, vous pouvez tomber sur l’appartement de votre rêve, mais il n’est pas certain que vous soyez accepté. En tout cas, il ne faut pas perdre espoir. Il faut commencer par faire les recherches nécessaires en consultant les annonces.

Faites preuve de réactivité ! D’ailleurs, une fois que vous repérez un appartement qui vous intéresse, n’hésitez pas à vous déplacer pour le visiter et même avoir un premier contact avec votre futur colocataire.

Préparez votre dossier à l’avance, ainsi une fois que vous aurez trouvé l’appartement rêvé, vous serez prêt à le saisir.

5 - Quelques conseils pour une colocation réussie

La première des choses, il faut éviter de choisir ses amis comme colocataires. Il est sympa de les voir chaque jour et de partager avec eux des moments inoubliables, mais il n’est pas certain que vous soyez parfaits pour cohabiter.

Lors de votre recherche, assurez-vous que chaque locataire puisse avoir sa propre chambre, mais surtout d’avoir des pièces communes assez grandes pour vous supporter tous les deux. Par exemple, pour la cuisine ou la salle de bain qui doivent supporter les affaires de chacun.

On ne peut jamais savoir si vous allez bien vous entendre avec votre futur colocataire, il n’est question que du premier sentiment vis-à-vis de lui. Si vous ressentez que vous serez bien avec lui, prenez le risque. Si vous avez un mauvais pressentiment, faites confiance à votre instinct.

Vivre dans une péniche : les avantages

14 janvier, 2017

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Échanger le stress quotidien des grandes villes contre le paysage taciturne de la mer est devenu le mode de vie d’un millier de Français chaque année. Ils ont succombé à la tentation de la liberté. Ils ont choisi de délaisser les contraintes de la vie et de vivre sur l’eau en quête d’aventure, de bonheur et de romance. Comment est-ce possible ? Tout simplement grâce à une péniche.

1 - Qu’est-ce qu’une péniche ?

La péniche est un genre de bateau Freycinet, spécialement conçu pour le transport fluvial. A l’origine, elle fut créée pour transporter de la marchandise ou encore les personnes. Aujourd’hui, elle est devenue un luxe aménagé pour vivre sur l’eau.

Ce genre de bateaux est disponible sous différentes formes et catégories. Il varie, selon la taille, la motorisation et aussi la coque du bateau. Elles peuvent être aussi bien sèches qu’humides.

Avant de vous lancer dans l’achat d’une péniche, il faut être conscient qu’elle n’est pas facile à entretenir, il faut toujours prendre soin d’elle, sa peinture et sa coque et la nettoyer pour protéger sa valeur et son utilité. Il faut également avoir une idée préalable de ce que vous allez acheter, le type de travaux à y effectuer et bien plus encore. Il ne faut pas oublier qu’une autorisation est nécessaire pour conduire une péniche et même jeter l’ancre sur les quais du pays.

2 - Pourquoi choisir une péniche ?

Opter pour une péniche comme résidence principale est dû à de nombreuses circonstances. La première concerne bien évidemment les hausses des prix de l’immobilier. Il devient presque impossible de se faire un petit chez soi dans la capitale ou encore dans les grandes villes. Alors, certaines personnes ont choisi de troquer leurs quatre murs de béton contre une coque de bateau à un prix plus réduit.

Deuxièmement, une péniche procure un sentiment de liberté et d’exotisme. D’ailleurs, si l’envie vous prend de quitter le quai pour naviguer vers l’inconnu c’est tout aussi possible, sans quitter sa demeure et ses petites affaires. Vous serez également libre d’aménager votre nid douillet comme bon vous semble, que ce soit en intérieur ou en extérieur, puisque ce genre de bateau n’est pas soumis à une réglementation d’urbanisme.

Vivre sur l’eau n’est pas chose usuelle, ça vous donne l’impression de vivre une aventure exceptionnelle chaque jour. Il vous permet également de déstresser, puis de sortir du cadre quotidien avec une sensation de vacances.

Vous avez la possibilité de vivre l’un des plus beaux paysages que la mer puisse vous offrir. Un coucher du soleil romanesque ne pourra que vous réjouir. Vous pourrez aussi passer vos soirées à contempler la belle étoile au cœur de la ville si vous le souhaitez sans pour autant payer une fortune.

Une péniche signifie aussi que vous serez débarrassé de vos voisins et leur tracas habituel. Vous ne serez plus débordé par l’embouteillage des transports. Vous serez détaché et libre de vivre vos journées et loisirs comme vous le souhaitez.

Equiper un appartement destiné à la location saisonnière

25 décembre, 2016

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Si vous disposez d’une résidence secondaire que vous n’exploitez que peu, vous pouvez la soumettre à la location. Mais, ceci n’est point chose facile, il faut avant tout décider du type de location que vous voulez adopter. En effet, serait-elle une location meublée ou vide ? Préférez-vous une location de courte ou de longue durée ? D’autres questions encore doivent trouver réponses avant même de décider de mettre un logement en location.

Chaque type de location a ses avantages et ses inconvénients surtout que votre droit de propriétaire-bailleur se verra rapidement réduit dès que le nouveau locataire passera le seuil de la résidence. Mais pas de panique ! Si vous optez pour la location saisonnière, il suffit juste de bien l’équiper, de faire une recherche rigoureuse et surtout de ne pas oublier le contrat de bail pour vous protéger. Dans ce cas, quels équipements doit contenir une location saisonnière ?

1 - Chambres à coucher

Il y a des pièces qui ont certainement la priorité pour être bien équipées comme d’ailleurs les chambres à coucher. Qu’il s’agisse d’une seule ou de plusieurs chambres, il faudra penser à y installer toutes, une literie convenable, avec couverture ou couette. Il faudra aussi y placer des luminaires et même partout dans le logement. Les chambres à coucher doivent être équipées de store pour vous permettre de dormir à votre aise sans nuisance externe.

2 - Cuisine

Il est vrai que les touristes préfèrent sortir et manger dehors dans les restaurants locaux, afin d’y découvrir les spécialités culinaires de la région, vous pouvez tomber tout de même sur des touristes économes qui préfèrent cuisiner et manger à la maison. Pour cela, l’équipement minime et nécessaire d’une cuisine est certainement la plaque de cuissons, le four ou four à micro-ondes, le réfrigérateur, une table à manger avec ses chaises dans la cuisine ou le séjour. Le propriétaire doit également fournir une vaisselle propre et en bon état pour prendre les repars et aussi des ustensiles de cuisine comme des poêles, des casseroles ou un autocuiseur.

3 - Salle de bain

La salle de bain est tout aussi importante dans une location saisonnière. La première des choses que les locataires vont vérifier est l’eau chaude pour leur permettre de prendre une douche comme il le faut et surtout pour le moindre des usages quotidiens, celui de se laver le visage le matin ou encore les mains après un passage dans les toilettes. Les serviettes ne sont pas obligatoires, mais seraient très avantageuses pour le propriétaire-bailleur. Un lave-linge serait également le bienvenu si vous avez le budget adéquat.

4 - Séjour et autres pièces

Le séjour doit compter une table et des chaises, si ce n’est pas déjà présent dans la cuisine. Par contre, ce qui pourrait constituer un réel avantage pour le propriétaire serait de placer un routeur Wi-Fi vu que le monde devient de plus en plus connecté. Il faudra prévoir un téléphone éventuellement ou encore une télévision pour se changer d’air.

Bon à savoir : Les équipements doivent être déclarés dans le contrat de bail pour bénéficier des réparations locatives en cas d’endommagement.

Conseils pour bien louer un logement meublé

17 décembre, 2016

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Proposer une résidence que vous possédez en location est une chose, mais réussir à obtenir le locataire de vos rêves est une tout autre chose. Pour une longue ou courte durée, la concurrence existe partout et se fait rage. Comment convaincre les potentiels locataires ou plutôt les bons locataires de venir vérifier ce que vous proposez et l’adopter ? Voici une question dont les réponses pourraient réjouir plus d’un propriétaire-bailleur.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

La location meublée, comme son nom l’indique, est la mise en location de toute résidence ayant les meubles nécessaires pour le bien-être du locataire. Elle lui permettra ainsi de vivre convenablement et dans l’art de la décence. Elle s’adresse le plus souvent à une catégorie de personnes qui n’ont pas les moyens de se procurer un mobilier ou encore de les déplacer à chaque fois, comme le cas des étudiants, les touristes ou encore les jeunes travailleurs.

Au début, la location meublée fut répertoriée parmi les locations libres. Donc, elle était flexible. Mais, depuis l’arrivée de la loi Alur, elle a rejoint la location classique et est devenue soumise à la loi du 6 juillet 1989. Il y a eu même un décret précisant l’ensemble des meubles qui doivent figurer dans le logement et même dans le contrat de bail.

Les critères de réussite d’une location meublée

Pour réussir à attirer de bons locataires, la location meublée doit être soumise à plusieurs critères. En effet, un logement, qui n’est pas décent ou qui ne respecte pas certaines réglementations, n’aura point de succès.

1- Équipements du logement

Une location meublée doit proposer des meubles en bon état. D’ailleurs, le logement doit disposer d’une literie convenable, des plaques de cuisson, d’un four, d’un réfrigérateur, d’une table et des sièges, des étagères de rangements et des luminaires, considérés comme essentiels pour un début. Normalement, le propriétaire-bailleur est aussi dans l’obligation de fournir une vaisselle, une couverture ou couette, des ustensiles de cuisine et matériels d’entretien ménager, mais les locataires préfèrent s’en charger eux-mêmes.

2- Une recherche rigoureuse

Lors de votre quête du locataire parfait, il ne fait pas oublier qu’il est nécessaire de publier un maximum d’informations sur votre logement qui pourrait intéresser certains. N’hésitez pas non plus à les accompagner de photos réelles de votre résidence. Ainsi, le futur locataire pourra se faire une idée au préalable de ce que vous proposez. Essayez aussi de cibler votre recherche et ne pas perdre beaucoup de temps, par exemple, si vous proposez de la location courte durée, il vaudrait mieux se diriger vers un site internet spécialisé en la matière.

3- Les contrats de bail

La location meublée a toujours présenté une certaine flexibilité, puisque c’est au propriétaire et au locataire de fixer les modalités de la location, à savoir sa durée, ses termes de résiliations, le loyer, les charges et même les réparations locatives. Mais, cela a changé depuis la loi Alur qui a créé l’exception au niveau de la location meublée à titre de résidence principale.

Dans ce cas précis, le propriétaire-bailleur est tenu de livrer en plus du contrat de bail, l’état de lieux du logement, l’état des meubles, la notice d’information et les diagnostics techniques immobiliers. Il est également obligé de procéder aux réparations avant l’entrée du locataire. Ce dernier est obligé aussi de garder l’état du logement comme à son entrée et ne pas y effectuer des transformations.

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