Comment vendre son appartement rapidement ?

11 mai, 2017

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Vendre rapidement son appartement. Simple postulat ! Mais vous vous méprenez si vous pensez que vous allez le vendre à vil prix. Tel n’est pas le fond de la question.

Il ne suffit pas de vendre rapidement, mais de vendre rapidement avec un prix intéressant voire rentable. Proposer un prix modique n’est pas la solution encore moins un prix excessif. D’autant plus que ces dernières années, les délais de vente se sont rallongés avec les difficultés du marché immobilier. A la base, c’est le prix et l’emplacement, référentiel de définition pour évaluer et vendre rapidement. Évitez donc la surestimation abusive pour gagner en temps et en bourse.Mais on ne s’avoue jamais vaincu dans ce domaine.

1 - L’astuce de l’estimation intelligente

Ce critère revient souvent dans les transactions de vente. C’est d’ailleurs le premier jalon à poser. C’est le commencement du processus de vente. On le rappelle pour vous. Vous pouvez faire une estimation qui ne vous prendra pas de temps ni occasionner des dépenses excessives.

Un tour sur la toile pourrait suffire ou s’attacher les services d’une agence pour obtenir un devis. Pour ’internet, un conseil ne surchargez pas votre annonce. L’annonce doit être concise, précise et simple d’accès. En y pensant, la toile donne des idées : prenez des photos de votre appartement. Pas besoin d’être photographe professionnel pour faire de belles prises. Juste, question de feeling !

De petits travaux peuvent être utiles à cet effet. Un coup de peinture ne coute rien. Refaites l’intérieur de votre maison sans trop grande peine pour une belle vue.

Encore, il est possible de faire l’évaluation vous-même en se basant sur les réalités de vente dans votre région. L’option payant du notaire est envisageable. Elle reste d’ailleurs la plus fiable. Mais, dans ce cas, il vous faudra payer des honoraires.

Apprenez à faire un bon choix quant aux intermédiaires à qui vous faites appel pour l’évaluation de votre bien immobilier.
Le reste, c’est une question de positionnement qui obéit à des critères beaucoup plus complexes.

2 - Le critère du positionnement

Entre autres critères, le positionnement tangue sous deux variantes.

D’abord un petit brin de chance en fonction du positionnement de votre appartement. Ce n’est pas aussi un motif de surestimer votre bien. Essayez même dans ce cas de trouver le juste milieu entre le ‘’cher’’ et le ‘’moins cher’’. Si vous le faites-vous allez trouver rapidement un acquéreur. Si vous l’accompagnez évidemment avec une bonne publicité.

Il y a ensuite le positionnement en fonction du marché où la vente doit se faire. C’est une conséquence de l’estimation intelligente du prix. Et allez faire un tour sur la toile pour avoir une idée sur les prix aux biens similaires aux siens. Ceci vous évitera d’estimer plus qu’il ne le fallait.

Si votre bien à un prix bien plus intéressant pour l’acquéreur, une affaire pour lui serait de sauter à l’occasion au lieu d’aller acheter l’appartement du voisin.

Les charges locatives à prévoir

25 avril, 2017

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Chaque mois, le locataire paie une provision pour charge en même temps que le loyer mensuel. Ce sont les charges locatives que le décret du 26 août 1987 nous énumère qui fait écho en même temps des charges récupérables. Comme une loi d’ordre général, le bailleur doit le respecter même en présence de clauses limitatives. Une liste limitative est mise à la disposition du locataire qui peut disposer de pièces justificatives lui permettant de justifier l’existence de telles charges ou dépenses récupérables dans certains cas. Il est à noter que certaines dépenses effectuées par le propriétaire ne sont pas récupérable sur les charges et provision.

Par contre, il y a d’autres dépenses qui sont récupérables et un référentiel de calcul est utilisé dans l’hypothèse d’une évaluation.

1 - La provision

Les charges de location se paient sous la forme d’une provision mensuelle qu’on ajoute au loyer mensuel que paie le locataire en temps normal.

Le montant de la provision est déterminé lors de la conclusion de la convention, objet du bail, elle est fixée en fonction des charges réelles de l'exercice écoulé.

Les charges sont mises à jour tous les ans  selon les dépenses ajoutées de la valeur réelle du bien immobilier.

Il doit également s'acquitter de l'entretien courant et des petites réparations des parties communes intérieures et extérieures du bien.

Les charges locatives couvrent aussi d’autres taxes comme les taxes de balayage ou d’enlèvement d’ordures mais aussi les dépenses de produits consommables.

2 - Les charges récupérables

Le propriétaire peut récupérer une partie des charges qu'il doit payer auprès de son locataire dans le cadre de la convention qui les lie. C’est ce que l’on appelle les "charges récupérables". Il faut préciser que ces charges sont régularisées tous les ans en fonction des sommes réellement dues. C’est donc que ce sont des charges qui ne font pas l’objet d’une tarification à charge dans la réglementation de la convention de départ. C’est un acquis de fait pour le propriétaire dans ses rapports avec le locataire. Cela participe même du bon fonctionnement de la relation contractuelle.

Hormis les dépenses prévues dans la loi, il y a les dépenses liées à la sécurité du bien. S’y ajoute les impôts correspondant à des services dont le bénéficiaire est le locataire. Il y a aussi les dépenses diverses touchant à la bonne occupation de l’espace. Cela participe aussi à la bonne quiétude de l’occupation.

Le propriétaire procède chaque fois à une régularisation qui se fait d’ailleurs une fois chaque année.

Le bailleur peut effectuer une régularisation rétroactive dans la limite de 5 ans. Sinon, le locataire est en droit de le réclamer.

Les frais à payer quand on vend un bien immobilier

10 avril, 2017

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Se faire étudier son bien suppose des différents frais à débourser lorsque l’on veut vendre le bien objet de la vente immobilière. Ceci passe par une information téléguidée selon laquelle votre maison est mise en vente. Forcément, avec le système en place vous allez vous faire conseiller dans la méthode à prendre pour vous faire conseiller et par là trouver un acquéreur.

Au préalable, il vous faut faire analyser votre bien sous plusieurs points question de donner une idée claire aux potentiels acquéreurs sur l’état de votre bien. Il faudra faire passer en revue le bien dans ses moindres spécificités par des agents de la matière. Une intervention nécessaire qui commence avec un diagnostic subséquent mais combien important dans le processus de mise en vente de votre bien immobilier.

Cette intervention débute avec un diagnostic minutieux.

1 - Le coût du diagnostic

Le diagnostic est un bilan sacrosaint intervenant bien avant même la mise en vente proprement dite. Dans la pratique dit-on neuf diagnostics sont recommandés pour établir un bilan complet afin de donner une idée précise de l’état de votre bien. Parmi ceux-ci le diagnostic performance énergétique est obligatoire et doit être présent dans toute transaction immobilière depuis le 1er Janvier 2011. En général, ce diagnostic porte sur des besoins comme la consommation énergétique effectuée dans le bien objet de la vente.

Les coûts des diagnostics fluctuent en fonction du type de bien et d’un professionnel à un autre. Pour les diminuer, faites appel à un diagnostiqueur qui vous proposera un prix forfaitaire pour l’ensemble du diagnostic, dans sa globalité. On vous recommande dans ce cas de vous faire délivrer un devis, histoire de comparer le travail de différents experts et de vous faire une religion sur le coût et la performance de chacun d’entre eux. Le prix varie souvent entre 200 à 300 euros pour un appartement et 1000 euros pour une maison.

Il y a d’autres coûts inclus dans les frais de ventre.

2 - Coûts divers

Ces coûts sont divers. Les frais de notaire sont bien évidemment payés par l’acheteur. Mais, si vous recourez les services d’une agence immobilière, c’est à vous qu’il appartient de payer les services d’annonce et de publicité. Mais, tant que le bien n’aura pas trouvé d’acquéreur, vous ne payez pas de frais de commission.

A côté subsiste les impositions et taxes qu’il vous faudra payer sous certaines conditions comme dans le cas de la vente d’une résidence secondaire. En plus, vous pouvez être amené à payer à votre banque dans le cadre du crédit immobilier des frais immobiliers si votre maison a été financée par un prêt bancaire. Bien entendu, le paiement à échelle existe !

Le recours à un intermédiaire reste toutefois optionnel. Sachez que d’autres frais peuvent vous incomber à votre guise comme l’achat d’un panneau ‘’à vendre’’ ou d’autres outils servant à faire la publicité de votre bien.

Les frais sont déterminés par le vendeur.

Premier achat immobilier : les questions à se poser

24 mars, 2017

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Acheter une maison n’est pas une chose facile, particulièrement quand on décide de le faire pour la première fois. On est facilement en proie aux doutes avec toutes ces questions qui défilent dans notre cerveau. Nous vous proposons une série de questions (les bonnes) qu’il faut se poser avant d’acheter une maison.

1 - Avoir de bonnes raisons

Si c’est la première fois que vous vous apprêtiez à acheter une maison, cela veut dire que vous viviez en location jusque là. Il est important de connaitre quelle est la raison qui vous a poussé à vouloir acheter une maison. Est-ce pour des raisons personnelles ou financières ? Certaines pensent que louer une maison est équivalent à jeter de l’argent par la fenêtre. Cette assertion est peut être évidente à première vue, mais est-elle pour autant réelle ? Vous ne le saurez que grâce à une comparaison achat/location.

Ai-je une situation suffisamment stable ? En moyenne, il faut vivre environ 7 années dans une maison avant que celle-ci ne soit suffisamment intéressante financièrement. Votre emploi vous permet-il d’être stable, géographiquement parlant tout ce temps sans avoir à partir ailleurs pour des raisons professionnelles. Pourrais-je louer ou revendre mon appartement facilement ? On ne contrôle que très rarement le courant de notre vie. Si jamais il vous arrivait de quitter votre logement pour une raison ou pour une autre, il est important de savoir si vous pourriez le revendre facilement ou le louer afin de retrouver une somme équivalente ou approximative à celle que vous aviez investie. En règle générale, il est déconseillé d’acheter une maison pour y vivre moins de 6 ans. Ce chiffre peut évoluer en fonction du standinq du quartier (20 dans Paris).

2 - Des questions de choix

Qu’en est-il du prix et quel est mon budget ? L’accessibilité des logements est toujours relative. Le prix au mètre carré dépend souvent du quartier où vous voulez acheter une maison. Le prix sera exorbitant si vous choisissez un quartier résidentiel. Quel que soit votre choix, il faudra toujours le rationaliser selon votre budget. Vous pouvez faire des simulations de crédit pour vous faire une idée sur vos capacités.

De combien de mètres carrés ai-je besoin ? Il est important de connaitre tous ces détails afin d’éviter d’acheter une grande maison pour y vivre seul ou d’acheter un petit appartement et y vivre en promiscuité avec les enfants.

Où vivre, dans un appartement ou dans une maison ? Le lieu de votre futur logement ne doit pas être pris au hasard. La localisation est très importante. Sera-t-il proche de votre lieu de travail, du centre-ville de l’aéroport ou de la station de métro ? Il faudra se poser toutes ces questions. Entres autres, il faudra savoir si vous préférez un appartement ou une maison individuelle. En France, les maisons individuelles sont plus prisées. Si votre choix se porte sur cette dernière, il faudra s’assurer d’en avoir les moyens à l’aide du simulateur.

Préférez-vous une habitation neuve ou ancienne ? Tout dépendra de votre budget encore une fois. Selon votre choix, vous pourrez disposer d’avantages et d’inconvénients liés aux prix ou à la rénovation.

Estimations immobilières : par qui faire évaluer son bien immobilier ?

06 mars, 2017

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La vente d’un bien mobilier répond de plusieurs étapes. Parmi celles-ci, il y’a l’estimation qu’il ne faut surtout pas négliger. Elle est primordiale voire déterminante. Les biens n’ont pas la même valeur marchande même s’ils sont identiques, même s’ils sont dans le même immeuble. Les critères d’évaluations diffèrent aussi et ne s’établissent pas uniquement en fonction du prix au mètre carré ou du prix standard de la vente d’un immeuble.

Par qui se faire estimer son immobilier toutefois ? Demande-t-il dans ce cas des rémunérations pour vous faire évaluer votre bien ?

Allons découvrir ensemble la clé de voûte de l’estimation immobilière.

1 - L’estimation gratuite

Elle est gratuite par le biais de sites qui proposent des estimations basées sur des références à peu près similaires. Ces sites donnent des critères archivés qui ont été utilisé dans le passé pour évaluer un bien de même nature. Ces moteurs de recherche ont des services standardisés simplifiés qui vous permettent via la localisation de votre ville d’évaluer assez aisément la valeur de votre bien. Certaines agences font aussi de l’estimation gratuite. Mais, soyez vigilant quant au professionnalisme de l’agence en question !

2 - L’auto-estimation

L’auto-estimation est aussi possible. Sachez alors que nul ne connait mieux votre bien que vous-même et la suite que vous entendez faire de votre bien. Vous pouvez par vous-même fixer judicieusement le prix de votre bien. Car les avis des experts sont souvent partagés sur la question de l’évaluation. Vous pouvez donc vous éviter ces imbroglios qui ne font que compliquer d’avantage votre éventuelle transaction. Pour ce faire, il faut alors une parfaite maitrise du marche local en question, étudier les prix dans votre espace géographique…

Il vous proposer une offre meilleure que celles standardisées. Faire un tour dans les sites d’annonce ne ferait pas du tout mal.

A côté, il y a l’estimation rémunérée.

3 - L’estimation rémunérée

Elle est le fait de notaires. C’est un agent public assermenté. Donc les risques de mauvaises estimations où le risque de se faire gruger sont amoindris dans la mesure où l’expert vous propose son expertise. Ils sont le mieux placé pour connaitre la valeur de votre bien dans leur région d’exercice.

Ils ont en plus de leur expérience, des bases de données fiables leur permettant d’avoir une idée concrète de la valeur réelle et ajoutée de votre bien immobilier.

La méthode utilisée est à peu près le même chez les notaires. Soit, il évalue votre bien sans tout audit de logement en vous délivrant un certificat d’expertise ou avis de valeur. Soit, il vous communique des explications détaillées sur la valeur de votre bien en se basant sur des biens similaires. Une bonne connaissance de la valeur vénale de votre bien leur suffit pour vous fournir des informations exactes sur l’état réel de votre bien immobilier.

La rémunération du notaire dépendra de la valeur de votre bien et du temps de recherches consacré sur les estimations consenties.

 

Négocier le prix de vente d’une maison

23 février, 2017

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La négociation peut souvent être un rapport de force, chacun essayant de tirer à son avantage le résultat final. Il faut savoir être un âpre négociant afin de convaincre autrui de rejoindre une position qui n’était pas sienne au départ.

Négocier le prix d’un bien quelconque se résume presque à la même chose. L’acheteur essaie de dépenser le moins possible tandis que le vendeur cherche à en gagner le maximum possible. Nous vous proposons quelques conseils à appliquer pour vos futures négociations.

1 - Rechercher la bonne information

La première étape avant toute négociation est d’abord de s’informer sur les prix dans le marché immobilier. Cette information vous permettra d’avoir une fourchette et de savoir exactement jusqu’où vous pouvez vous permettre d’aller. Connaître sa limite vous permet d’avoir une marge de manœuvre. Vous pourrez ainsi préparer calmement les futures négociations en ayant la bonne information. Pour vous y aider, vous pouvez utiliser une simulation de prêt immobilier afin de connaître votre budget.

Prenez en considération que chaque localité est spécifique et qu’il est fort probable que le prix augmente ou baisse selon que vous êtes dans un quartier huppé ou dans une banlieue. Connaître le prix approximatif du mètre carré peut aussi être un avantage. Pour ce faire, demandez un conseil à votre notaire ou lisez régulièrement les magazines traitant de ces sujets.

Cette collecte d’information est aussi cruciale lors de la visite du bâtiment. Soyez très attentif à tout ce qui pourrait légitimer des travaux, soit de réparation soit de rénovation. Faites par exemple attention à la qualité de l’isolation, aux travaux antérieurs qui ont été faits et qui nécessitent un entretien de votre part.

Essayez de connaître depuis quand le bâtiment est mis sur le marché, s’il y a eu des visites ou des offres avant votre arrivée. Tout ceci permet de préparer votre stratégie de négociation.

2 - Être flexible et patient

Toutes les informations recueillies en amont comme lors de la visite vous permettront de bâtir votre argumentaire. La chose à éviter dans ces conditions est de trop baisser la valeur de la maison au risque de passer pour quelqu’un qui n’est pas ou plus intéressé.

Il est toujours bon de proposer une offre qui est en dessous de celle du vendeur. Expliquez-lui pourquoi vous proposez cette offre tout en lui montrant que son bien vous intéresse. Soyez de bonne foi, les gens n’aiment pas négocier dans le vent. Montrez-lui que vous êtes flexible et que vous êtes prêt à augmenter votre prix tout en insistant sur les défauts de la maison.

N’oubliez pas que le but de la négociation est de payer moins cher. Faites-lui part de votre désir d’acheter en lui donnant un aperçu des simulations faites avec votre banque. Et pour finir, laissez le temps jouer en votre faveur. Si toutes les tentatives n’aboutissent pas, vous pouvez toujours attendre en lui proposant un prix définitif assez intéressant qui le fera revenir vers vous s’il ne trouve pas acheteur.

Toutefois, il est important de ne pas passer à côté de la bonne affaire en cherchant coute que coute à dévaluer un bien qui est proposé au juste prix.

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