Premier achat immobilier : les questions à se poser

24 mars, 2017

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Acheter une maison n’est pas une chose facile, particulièrement quand on décide de le faire pour la première fois. On est facilement en proie aux doutes avec toutes ces questions qui défilent dans notre cerveau. Nous vous proposons une série de questions (les bonnes) qu’il faut se poser avant d’acheter une maison.

1 - Avoir de bonnes raisons

Si c’est la première fois que vous vous apprêtiez à acheter une maison, cela veut dire que vous viviez en location jusque là. Il est important de connaitre quelle est la raison qui vous a poussé à vouloir acheter une maison. Est-ce pour des raisons personnelles ou financières ? Certaines pensent que louer une maison est équivalent à jeter de l’argent par la fenêtre. Cette assertion est peut être évidente à première vue, mais est-elle pour autant réelle ? Vous ne le saurez que grâce à une comparaison achat/location.

Ai-je une situation suffisamment stable ? En moyenne, il faut vivre environ 7 années dans une maison avant que celle-ci ne soit suffisamment intéressante financièrement. Votre emploi vous permet-il d’être stable, géographiquement parlant tout ce temps sans avoir à partir ailleurs pour des raisons professionnelles. Pourrais-je louer ou revendre mon appartement facilement ? On ne contrôle que très rarement le courant de notre vie. Si jamais il vous arrivait de quitter votre logement pour une raison ou pour une autre, il est important de savoir si vous pourriez le revendre facilement ou le louer afin de retrouver une somme équivalente ou approximative à celle que vous aviez investie. En règle générale, il est déconseillé d’acheter une maison pour y vivre moins de 6 ans. Ce chiffre peut évoluer en fonction du standinq du quartier (20 dans Paris).

2 - Des questions de choix

Qu’en est-il du prix et quel est mon budget ? L’accessibilité des logements est toujours relative. Le prix au mètre carré dépend souvent du quartier où vous voulez acheter une maison. Le prix sera exorbitant si vous choisissez un quartier résidentiel. Quel que soit votre choix, il faudra toujours le rationaliser selon votre budget. Vous pouvez faire des simulations de crédit pour vous faire une idée sur vos capacités.

De combien de mètres carrés ai-je besoin ? Il est important de connaitre tous ces détails afin d’éviter d’acheter une grande maison pour y vivre seul ou d’acheter un petit appartement et y vivre en promiscuité avec les enfants.

Où vivre, dans un appartement ou dans une maison ? Le lieu de votre futur logement ne doit pas être pris au hasard. La localisation est très importante. Sera-t-il proche de votre lieu de travail, du centre-ville de l’aéroport ou de la station de métro ? Il faudra se poser toutes ces questions. Entres autres, il faudra savoir si vous préférez un appartement ou une maison individuelle. En France, les maisons individuelles sont plus prisées. Si votre choix se porte sur cette dernière, il faudra s’assurer d’en avoir les moyens à l’aide du simulateur.

Préférez-vous une habitation neuve ou ancienne ? Tout dépendra de votre budget encore une fois. Selon votre choix, vous pourrez disposer d’avantages et d’inconvénients liés aux prix ou à la rénovation.

Estimations immobilières : par qui faire évaluer son bien immobilier ?

06 mars, 2017

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La vente d’un bien mobilier répond de plusieurs étapes. Parmi celles-ci, il y’a l’estimation qu’il ne faut surtout pas négliger. Elle est primordiale voire déterminante. Les biens n’ont pas la même valeur marchande même s’ils sont identiques, même s’ils sont dans le même immeuble. Les critères d’évaluations diffèrent aussi et ne s’établissent pas uniquement en fonction du prix au mètre carré ou du prix standard de la vente d’un immeuble.

Par qui se faire estimer son immobilier toutefois ? Demande-t-il dans ce cas des rémunérations pour vous faire évaluer votre bien ?

Allons découvrir ensemble la clé de voûte de l’estimation immobilière.

1 - L’estimation gratuite

Elle est gratuite par le biais de sites qui proposent des estimations basées sur des références à peu près similaires. Ces sites donnent des critères archivés qui ont été utilisé dans le passé pour évaluer un bien de même nature. Ces moteurs de recherche ont des services standardisés simplifiés qui vous permettent via la localisation de votre ville d’évaluer assez aisément la valeur de votre bien. Certaines agences font aussi de l’estimation gratuite. Mais, soyez vigilant quant au professionnalisme de l’agence en question !

2 - L’auto-estimation

L’auto-estimation est aussi possible. Sachez alors que nul ne connait mieux votre bien que vous-même et la suite que vous entendez faire de votre bien. Vous pouvez par vous-même fixer judicieusement le prix de votre bien. Car les avis des experts sont souvent partagés sur la question de l’évaluation. Vous pouvez donc vous éviter ces imbroglios qui ne font que compliquer d’avantage votre éventuelle transaction. Pour ce faire, il faut alors une parfaite maitrise du marche local en question, étudier les prix dans votre espace géographique…

Il vous proposer une offre meilleure que celles standardisées. Faire un tour dans les sites d’annonce ne ferait pas du tout mal.

A côté, il y a l’estimation rémunérée.

3 - L’estimation rémunérée

Elle est le fait de notaires. C’est un agent public assermenté. Donc les risques de mauvaises estimations où le risque de se faire gruger sont amoindris dans la mesure où l’expert vous propose son expertise. Ils sont le mieux placé pour connaitre la valeur de votre bien dans leur région d’exercice.

Ils ont en plus de leur expérience, des bases de données fiables leur permettant d’avoir une idée concrète de la valeur réelle et ajoutée de votre bien immobilier.

La méthode utilisée est à peu près le même chez les notaires. Soit, il évalue votre bien sans tout audit de logement en vous délivrant un certificat d’expertise ou avis de valeur. Soit, il vous communique des explications détaillées sur la valeur de votre bien en se basant sur des biens similaires. Une bonne connaissance de la valeur vénale de votre bien leur suffit pour vous fournir des informations exactes sur l’état réel de votre bien immobilier.

La rémunération du notaire dépendra de la valeur de votre bien et du temps de recherches consacré sur les estimations consenties.

 

Négocier le prix de vente d’une maison

23 février, 2017

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La négociation peut souvent être un rapport de force, chacun essayant de tirer à son avantage le résultat final. Il faut savoir être un âpre négociant afin de convaincre autrui de rejoindre une position qui n’était pas sienne au départ.

Négocier le prix d’un bien quelconque se résume presque à la même chose. L’acheteur essaie de dépenser le moins possible tandis que le vendeur cherche à en gagner le maximum possible. Nous vous proposons quelques conseils à appliquer pour vos futures négociations.

1 - Rechercher la bonne information

La première étape avant toute négociation est d’abord de s’informer sur les prix dans le marché immobilier. Cette information vous permettra d’avoir une fourchette et de savoir exactement jusqu’où vous pouvez vous permettre d’aller. Connaître sa limite vous permet d’avoir une marge de manœuvre. Vous pourrez ainsi préparer calmement les futures négociations en ayant la bonne information. Pour vous y aider, vous pouvez utiliser une simulation de prêt immobilier afin de connaître votre budget.

Prenez en considération que chaque localité est spécifique et qu’il est fort probable que le prix augmente ou baisse selon que vous êtes dans un quartier huppé ou dans une banlieue. Connaître le prix approximatif du mètre carré peut aussi être un avantage. Pour ce faire, demandez un conseil à votre notaire ou lisez régulièrement les magazines traitant de ces sujets.

Cette collecte d’information est aussi cruciale lors de la visite du bâtiment. Soyez très attentif à tout ce qui pourrait légitimer des travaux, soit de réparation soit de rénovation. Faites par exemple attention à la qualité de l’isolation, aux travaux antérieurs qui ont été faits et qui nécessitent un entretien de votre part.

Essayez de connaître depuis quand le bâtiment est mis sur le marché, s’il y a eu des visites ou des offres avant votre arrivée. Tout ceci permet de préparer votre stratégie de négociation.

2 - Être flexible et patient

Toutes les informations recueillies en amont comme lors de la visite vous permettront de bâtir votre argumentaire. La chose à éviter dans ces conditions est de trop baisser la valeur de la maison au risque de passer pour quelqu’un qui n’est pas ou plus intéressé.

Il est toujours bon de proposer une offre qui est en dessous de celle du vendeur. Expliquez-lui pourquoi vous proposez cette offre tout en lui montrant que son bien vous intéresse. Soyez de bonne foi, les gens n’aiment pas négocier dans le vent. Montrez-lui que vous êtes flexible et que vous êtes prêt à augmenter votre prix tout en insistant sur les défauts de la maison.

N’oubliez pas que le but de la négociation est de payer moins cher. Faites-lui part de votre désir d’acheter en lui donnant un aperçu des simulations faites avec votre banque. Et pour finir, laissez le temps jouer en votre faveur. Si toutes les tentatives n’aboutissent pas, vous pouvez toujours attendre en lui proposant un prix définitif assez intéressant qui le fera revenir vers vous s’il ne trouve pas acheteur.

Toutefois, il est important de ne pas passer à côté de la bonne affaire en cherchant coute que coute à dévaluer un bien qui est proposé au juste prix.

5 erreurs à ne pas commettre quand on vend un bien immobilier

13 février, 2017

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Mettre un bien immobilier sur le marché peut être plus difficile qu’il n’y parait pour une personne qui ne s’y connait pas. Actuellement, le marché de l’immobilier connait une baisse des cours, cela ne veut pas dire pour autant que les ventes ne font plus. Nous proposons de connaître les cinq erreurs qu’il faudrait éviter si l’on veut réussir à vendre sa maison.

1 - L’extérieur d’une maison est aussi important que l’intérieur.

Le négliger reviendrait à dissuader les éventuels clients. La première impression est capitale et peut, à elle seule, suffire à décourager ou à aiguiser l’intérêt d’un acquéreur. Il faut à tout prix éviter que la façade extérieure de votre maison donne une mauvaise image.

2 - La première erreur souvent commise consiste à surévaluer le prix de votre bien immobilier.

Surenchérir est souvent un risque surtout dans le domaine de l’immobilier. Fixer le prix de votre bien à un niveau exorbitant équivaut à envoyer un mauvais signal qui risque fort d’éloigner les clients. Le mieux dans cette situation serait de se renseigner sur les tendances. Cela vous permettra d’avoir un moyen de comparaison et de positionner votre bien dans une fourchette de prix au cas ou il nécessiterait de baisser le prix pour trouver un acquéreur. La baisse dégressive du prix d’un bien immobilier serait aussi une mauvaise idée. Plus vous prenez du temps pour réévaluer votre prix, plus votre bien durera sur le marché et plus sa valeur ne cessera de chuter. Pensez à accorder votre prix à celui du marché.

3 - Faire des promesses de réparation est une chose à éviter quand on veut vendre son bien.

Il témoigne de votre manque d’engagement et peut même influencer à casser votre prix de vente. Avant de mettre votre logement en vente, pensez à refaire toutes les réparations nécessaires de sorte que le client n’ait rien à dire sur la qualité de la toiture, du plancher à rechanger ou de la peinture à refaire.

4 - Lors de la visite d’un client, il ne faut jamais le laisser faire tout seul la visite avec un évaluateur.

Vous devrez toujours les accompagner afin d’intervenir au cas où l’évaluateur viendrait à déceler quelques anomalies. Personne ne connait mieux que vous votre maison, les travaux que vous avez effectués. Certains détails comme l’instabilité du sol peuvent inquiéter un client et faire naitre un doute dans sa volonté d’acheter. Soyez présent et prêt à le rassurer quant aux différentes questions qu’ils auront à vous poser.

5 - Ne pas connaitre les caractéristiques de sa maison est aussi une grave erreur.

Il arrive souvent que les clients posent pleins de questions sur votre logement. Ces questions concernent souvent la date de construction, le nombre de mètres carrés, les avantages d’habiter dans le quartier (disponibilité d’un service particulier), etc. Ne pas avoir de réponses à leurs questions sera considéré comme un mauvais signe. C’est comme si vous cherchiez à leur refourguer une maison afin de vous en débarrasser.

Préparez-vous à toutes les éventualités, plus vous aurez de maitrise sur votre sujet et plus les clients se sentiront rassurés.

Les augmentations de loyer : comment ça fonctionne ?

01 février, 2017

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Une convention bilatérale ne peut être modifiée unilatéralement. C’est le principe général : ‘’ce que la volonté commune a fait, seule la volonté commune peut le défaire’’. Et le contrat de bail, sous l’appellation générique de loyer n’échappe pas à cette règle qui régit les rapports privés entre particuliers. Est-ce à dire qu’il ne peut y avoir de modifications ultérieures du prix convenu du loyer.

Une règle, juridique fut-elle supporte toujours une exception. Des aménagements peuvent toujours exister dans ce cas même dans le cadre de rapports privés. Mais, ce n’est pas du tout chose aisée. La force obligatoire du contrat est passée par là. Il faut donc des montages juridiques réfléchis en adéquation avec les règles contractuelles d’ordre public. On ne peut augmenter plus que l’indice de référence de loyer (IRL).

Toutefois, il n’existe point d’irréversibilité quant aux augmentations de loyer !

1 - Les clauses contractuelles : un montage juridique au service du loyer

En matière contractuelle, il a toujours été admis que les parties au contrat puissent se faire des concessions mutuelles. Ceci passe souvent par le biais de clauses. Et cette clause est incorporée dès la conclusion du contrat. Ce peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur.

Si la convention le permet, le bailleur peut augmenter le loyer donc une fois par an soit à l’échéance de révision prévue dans le contrat de bail, soit à la date d’anniversaire en cas d’absence de date précise. En cas d’ambigüité, le jour de conclusion peut être réputé être la date d’anniversaire du bail.

Cette augmentation ne peut dépasser l’IRL, indice basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. Cette évolution varie même en fonction d’éléments extérieurs. Le bailleur calcule alors son augmentation en fonction de cet indice de référence. Mais, à notre avis un bailleur aura intérêt à garder un locataire qui paie à temps et à jour, au lieu d’augmenter le loyer en fonction de cet indice fluctuant. Il gagnerait plus en constance car dans cette hypothèse ses revenues ne dépendraient pas d’un indice mais est d’une réalité constance.

2 - L’augmentation lors du renouvellement du bail

A défaut de faire inclure une clause de départ, le renouvellement tacite du bail est une belle occasion de réévaluation du bail pour le bailleur. On sait que le bail classique peut se renouveler tacitement sur 3 ans.

Il doit, en outre, en faire la demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire peut ne pas accepter toutefois. Dans ce cas, une procédure de conciliation peut être enclenchée. Dans l’hypothèse d’une acceptation, l’augmentation n’est pas brusque. Elle s’échelonne dans un délai allant de 3, à 6 ans.

Le bailleur peut augmenter cependant le loyer en cas de changement du contrat de bail. Dans ce cas, il lui est loisible de fixer le montant à sa guise.

Comment bien choisir sa colocation ?

25 janvier, 2017

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Dans les grandes villes comme Nancy, il devient très difficile de vivre seul, que ce soit pour cause de fonds insuffisants ou tout simplement que vous aimiez vivre en communauté. Donc, l’option la plus judicieuse qui s’offre à vous c’est d’opter pour la colocation.

1 - Qu’est-ce que la colocation ?

Il s’agit tout simplement de louer un bien et le partager avec d’autres personnes. C’est le moyen d’habitation privilégié chez les étudiants et les jeunes actifs. Il leur permet d’économiser de l’argent sur le prix du loyer et même sur les charges habituelles telles que l’électricité, le gaz, le chauffage et autres.

Lors de la signature du contrat de colocation, vous devez vous assurer de votre espace privatif. En d’autres termes, il faut bien définir ce qui est à vous et ce que vous devez partager avec les autres.

2 - Comment chercher une colocation ?

Vous êtes dans l’une des deux situations suivantes, soit vous disposez déjà d’un appartement, soit vous êtes à la recherche d’un appartement en colocation.

3 - Si vous avez un appartement

Dans ce cas-là, on peut facilement vous appeler le maître du jeu, le roi de l’appartement et le décideur de la personne qui va bientôt partager votre espace. Que ce soit vous ou le propriétaire-bailleur, la première étape consiste à publier une annonce sur tout dispositif que vous jugerez efficace. Par exemple, vous pouvez opter pour une page Facebook traitant votre ville ou encore un site internet spécialisé. Il faudra y mettre le maximum d’informations concernant le logement.

Il faudra au préalable décider de certains critères que vous aimerez voir dans votre colocataire, comme le fait de fumer ou encore de faire la fête. Ainsi, lorsque vous aurez des réponses, vous pouvez poser les bonnes questions qui vous permettront de vous décider rapidement sur le colocataire parfait.

4 - Si vous n’avez pas d’appartement

Dans ce deuxième cas, le jeu devient un peu plus difficile. D’ailleurs, vous pouvez tomber sur l’appartement de votre rêve, mais il n’est pas certain que vous soyez accepté. En tout cas, il ne faut pas perdre espoir. Il faut commencer par faire les recherches nécessaires en consultant les annonces.

Faites preuve de réactivité ! D’ailleurs, une fois que vous repérez un appartement qui vous intéresse, n’hésitez pas à vous déplacer pour le visiter et même avoir un premier contact avec votre futur colocataire.

Préparez votre dossier à l’avance, ainsi une fois que vous aurez trouvé l’appartement rêvé, vous serez prêt à le saisir.

5 - Quelques conseils pour une colocation réussie

La première des choses, il faut éviter de choisir ses amis comme colocataires. Il est sympa de les voir chaque jour et de partager avec eux des moments inoubliables, mais il n’est pas certain que vous soyez parfaits pour cohabiter.

Lors de votre recherche, assurez-vous que chaque locataire puisse avoir sa propre chambre, mais surtout d’avoir des pièces communes assez grandes pour vous supporter tous les deux. Par exemple, pour la cuisine ou la salle de bain qui doivent supporter les affaires de chacun.

On ne peut jamais savoir si vous allez bien vous entendre avec votre futur colocataire, il n’est question que du premier sentiment vis-à-vis de lui. Si vous ressentez que vous serez bien avec lui, prenez le risque. Si vous avez un mauvais pressentiment, faites confiance à votre instinct.

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